Dù đã có những giải pháp nới lỏng nguồn vốn ngân hàng đối với thị trường BĐS, nhưng như vậy sẽ là chưa đủ, tuyên bố cần kèm theo những hành động quyết liệt.
Các ngân hàng tham gia quyết liệt
NHNN đã cho phép các TCTD loại trừ ra khỏi nhóm dư nợ không khuyến khích các khoản dư nợ cho vay đối với nhu cầu vốn để xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải tiền lương, tiền công; nhu cầu vốn để xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê; xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị...
Các TCTD cũng được loại trừ dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ từ tiền lương, tiền công của khách hàng ra khỏi tín dụng tiêu dùng. Tất cả những giải pháp này được xem là một sự hỗ trợ rất lớn cho thị trường bất động sản vốn đang khó khăn ở cả phía cung lẫn phía cầu, khi hỗ trợ cho cả chủ đầu tư, lẫn người mua nhà, các nhà đầu tư, đầu cơ...
Không chỉ là giải pháp, mà các gói tín dụng cũng chính thức được bung ra. Chẳng hạn, từ ngày 1/5/2012, BIDV chính thức triển khai gói tín dụng trị giá 4.000 tỷ đồng dành cho cá nhân, hộ gia đình mua nhà tại các dự án do BIDV tài trợ với lãi suất 16%/năm, (chưa kể phần hỗ trợ của chủ dự án), thời gian vay có thể đến 15 năm, mức cho vay lên tới 85% giá trị căn nhà. Động thái này của BIDV được ông Phạm Quang Tùng, Phó tổng giám đốc BIDV cho biết là nhằm tăng tính thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, nhà thầu xây dựng, đơn vị cung cấp, sản xuất vật liệu xây dựng…
“Thông qua gói tín dụng này, khách hàng sẽ được BIDV giới thiệu, kết nối với chủ đầu tư uy tín để lựa chọn căn hộ, nhà ở với diện tích đa dạng, mức giá ưu đãi tập trung ở 2 địa bàn Hà Nội, TP. HCM; đồng thời được tư vấn, hỗ trợ hoàn thiện thủ tục vay vốn nhanh gọn. Ngoài việc hỗ trợ nguồn vốn mua nhà, BIDV sẽ kết hợp chủ các dự án để có chính sách ưu đãi đặc biệt cho các khách hàng mua nhà như lãi suất, tặng đồ nội thất, tặng bảo hiểm…”, ông Tùng nhấn mạnh.
Từ giữa tháng 4, SeABank cũng đã dành 1.000 tỷ đồng cho khách hàng cá nhân có nhu cầu vay mua, xây sửa chữa nhà ở lãi suất giảm 3%/năm so với lãi vay thông thường trước đó, tương ứng lãi suất 17,10%/năm và miễn trả lãi 1 tháng đầu tiên của kỳ hạn vay.
Trước đó, Ocean Bank đã triển khai chương trình ưu đãi lãi suất đối với các khoản vay mua nhà để ở bằng tiền công, tiền lương, hoặc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.
 |
Lãi suất có tác động thực đến thị trường?
Tuy nhiên, theo một lãnh đạo của Hiệp hội BĐS, thị trường này chưa có dấu hiệu khởi sắc thực sự. Ông này cho biết, rất nhiều doanh nghiệp BĐS phía Nam phàn nàn, lãi suất huy động hạ nhưng lãi suất cho vay chưa thực sự hạ, phần lớn vẫn khoảng 20 - 22%/năm, còn những khoản lãi suất ưu đãi các ngân hàng cũng đã nói rõ chỉ dành cho những đối tượng ưu tiên.
“Rõ ràng, với mức lãi suất cao như vậy, doanh nghiệp không dễ gì chấp nhận được”, vị lãnh đạo này nói.
Doanh nghiệp đã vậy, đối với khách hàng cá nhân cũng không khá hơn. Chị Hoàng Hồng Nhung ở Cầu Giấy cho biết, chị đã tham khảo một ngân hàng vừa công bố chương trình ưu đãi lãi suất trong tháng 4 vừa rồi. Theo ngân hàng này, khách hàng có nhu cầu vay vốn để mua nhà ở, xây sửa nhà, mua xe ôtô hoặc vay tiêu dùng... được cấp vốn với thời hạn vay tối đa 60 tháng; số tiền vay tối đa lên đến 5 tỷ đồng; lãi suất ưu đãi ở ngân hàng là 18 - 18,5%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất ưu đãi trên chỉ áp dụng cho 3 tháng đầu tiên, sau đó sẽ thay đổi lại ở mức khoảng 20 - 20,5%/năm và cứ 3 tháng sẽ tiếp tục được điều chỉnh theo lãi suất trên thị trường.
“Chỉ những khách hàng được chấm điểm xếp hạng tín dụng cao mới có thể vay được vốn theo chương trình với lãi suất ưu đãi”, chị Nhung nhấn mạnh.
Một cán bộ tín dụng ngân hàng cho biết, trên thực tế, rất nhiều khách hàng cả doanh nghiệp lẫn cá nhân đều quan tâm đến chương trình ưu đãi lãi suất cho BĐS. Mặc dù đã chắt lọc khá kỹ, nhưng phần lớn hồ sơ được cán bộ tín dụng trình lên đều bị gạt.
Giải pháp nào?
Theo GS, TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, việc các ngân hàng công bố các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi nhưng thực tế rất khó vay là vì lợi ích ngân hàng là chính chứ chưa phải vì thị trường. Điều này cũng dễ hiểu bởi các ngân hàng vẫn lo ngại rủi ro, nợ xấu trong lĩnh vực này do bài học nhãn tiền “nổ bong bóng” BĐS như ở Mỹ...
Trong khi đó, huy động vốn ở Việt Nam thường ngắn hạn, nhiều lắm là được một năm, chỉ phù hợp cho vay thương mại trong khi tín dụng BĐS chủ yếu là trung và dài hạn. Đó cũng chính là yếu điểm trong tính chất huy động vốn của NHTM Việt Nam và là một trong những nguyên nhân chính gây ra tình trạng mất thanh khoản của các NHTM.
Tuy nhiên, các chương trình cho vay BĐS với lãi suất ưu đãi của ngân hàng không thể nói chỉ mang tính hình thức bởi nó cũng có những tác động trước mắt là tăng độ tin cậy của người dân vào thị trường. Như vậy, các doanh nghiệp BĐS cũng có thể huy động được nguồn vốn nhàn rỗi từ dân nhưng trong tương lai, chúng ta còn phải chờ vào giải pháp của NHNN sẽ giảm trần lãi suất cho vay như thế nào?
Để thị trường BĐS thực sự khởi sắc, theo ông Hà Văn Thắm, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đại Dương, còn nhiều việc phải làm:
Thứ nhất, NHNN cần tiếp tục lộ trình giảm lãi suất, ưu tiên cho vay các đối tượng BĐS đã được duyệt quy hoạch, không ưu tiên cho vay các dự án mới (chưa đền bù) để giảm nguồn cung tạm thời;
Thứ hai, Nhà nước cần đưa ra các chính sách mang tính chiến lược dài hạn. Ví dụ, nới lỏng chính sách mua và sở hữu nhà cho Việt kiều và người nước ngoài làm việc lâu dài ở Việt Nam; quyết liệt làm quy hoạch khu trung tâm để giảm ùn tắc giao thông và tạo cầu cho thị trường nhà chung cư; quy hoạch các trung tâm hội chợ triển lãm, du lịch để hút nhu cầu BĐS từ bên ngoài.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng nhiều năm làm việc tại Mỹ cho rằng, một trong những cơ chế mà Việt Nam nên tham khảo là mô hình các định chế Fannie Mae và Freddie Mac ở Mỹ, dù hai định chế này gặp khó khăn lớn trong cuộc khủng hoảng 2008, nhưng vẫn có những ưu điểm đáng tham khảo.
Hai cơ quan tài trợ lấy vốn trên thị trường vốn nhưng lại dùng tiền đó để mua lại những khoản tín dụng BĐS của các ngân hàng. Đó là hai công ty tư nhân bán cổ phiếu trên TTCK ở New York nhưng nguồn vốn chủ yếu là của Chính phủ.
Những người mua cổ phiếu rất tin tưởng ở công ty này và họ nhìn thấy tiềm năng vì đó là công ty của Chính phủ. Hai công ty đó không hẳn là do Chính phủ điều hành mà nằm dưới sự hướng dẫn của Chính phủ.
“Các ngân hàng bên Mỹ cũng như ở Việt Nam, cũng lấy ngắn nuôi dài nhưng họ chỉ có thể làm như vậy khi có những khoản nợ xấu bán cho Fannie Mae và Freddie Mac để có lại được nguồn vốn cho ngân hàng hoạt động. Đó là cách mà chúng ta có thể xem xét để có cơ chế khơi thông nguồn vốn”, TS Hiếu nói.
Tuy nhiên, ở Việt Nam, chưa có một cơ chế nào tương tự như vậy. Chính phủ Việt Nam bước khởi đầu nên chọn những công ty của Nhà nước và dùng công ty đó có thể phát hành trái phiếu trên TTCK để đem một nguồn vốn dài hạn có sự bảo lãnh của Chính phủ.
Với cách này, các công ty sẽ có được nguồn tài trợ dài hạn, từ đó, có thể mua lại nợ tín dụng của các ngân hàng, các quỹ tiết kiệm nếu họ cho vay và cả những doanh nghiệp BĐS có thể vay được từ các quỹ này. Nhưng, vấn đề quan trọng là làm sao đẩy được nguồn vốn dài hạn vào nền kinh tế.
“Làm theo hình thức này không những khơi thông được nguồn vốn cho BĐS mà còn giảm thiểu rủi ro về hệ thống, về thanh khoản, giúp đỡ rất nhiều cho nền kinh tế”, TS Hiếu nhấn mạnh.
Vị lãnh đạo của Hiệp hội BĐS cho biết, về lâu dài, cách vực dậy thị trường BĐS vẫn là phải khơi thông được nguồn vốn, nên Hiệp hội cũng đang đề nghị lập quỹ đầu tư, quỹ tín thác. Tuy nhiên, cũng rất cần có chính sách về thuế, đầu tư, phát triển đô thị gắn với chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ mới khơi động được sự phục hồi của thị trường BĐS.
